Underhållsansvar för bostadsaktiebolag, delägare och boende – vem ansvarar för vad?
15.10.2026
Vem rengör golvbrunnen? Och vem underhåller spisfläkten eller reparerar en läckande kran? I bostadsaktiebolaget delas ansvaret för underhållet av lägenheten mellan bolaget, delägaren och den boende, och ansvarsfördelningen är inte alltid självklar.
Huvudregeln är att bostadsaktiebolaget ansvarar för byggnadens konstruktioner och grundläggande system, delägaren för lägenheten invändigt och den boende för den vanliga skötseln och rengöringen av lägenheten. Det kan dock förekomma undantag från ansvarsfördelningen, till exempel på grund av bolagsordningen, ändringsarbeten eller hyresavtalet.
När du vet vad du själv ansvarar för och vem du bör anmäla fel till, kan du förebygga skador, reagera på problem i tid och undvika onödiga kostnader.
Vad innebär underhållsansvaret?
Underhållsansvaret anger vem som är ansvarig för skötsel, underhåll och reparation av en viss del av en lägenhet eller byggnad. I bostadsaktiebolaget bygger ansvarsdelningen på lagen om bostadsaktiebolag. Bolagets bolagsordning kan dock föreskriva något annat om ansvarsfördelningen.
Bostadsaktiebolaget ansvarar i regel för byggnadens konstruktioner, isoleringar och grundläggande system. Delägaren ansvarar vanligtvis för lägenheten invändigt. Den boendes uppgifter inkluderar i sin tur de vanliga rengörings- och skötselåtgärderna i lägenheten.
Underhållsansvaret avgör inte vad hemförsäkringen ersätter
Underhållsansvaret och vad hemförsäkringen ersätter är två olika saker. Huruvida reparationen av en skada är bostadsaktiebolagets, delägarens eller den boendes ansvar avgör ännu inte om hemförsäkringen ersätter skadan.
Huruvida en skada ersätts påverkas till exempel av orsaken till skadan, den skadade egendomen, de valda försäkringsskydden och försäkringsvillkoren.
Kontrollera innehållet i din hemförsäkring i försäkringsbrevet och försäkringsvillkoren.
Vem ansvarar för vad i ett bostadsaktiebolag?
Ansvarsfördelningen bygger på lagen om bostadsaktiebolag, men bolagsordningen för det egna bostadsaktiebolaget kan innehålla bestämmelser som skiljer sig från lagen. Därför är det i en enskild situation bra att kontrollera ansvarsfördelningen i det egna bostadsaktiebolaget.
Även ett ändringsarbete som en delägare utför eller låter utföra kan påverka underhållsansvaret. I en hyreslägenhet kan hyresavtalet och hyresvärdens instruktioner i sin tur fastställa ansvaret mellan hyresgästen och hyresvärden.
Bostadsaktiebolaget ansvarar i regel för byggnadens konstruktioner, isoleringar och grundläggande system, såsom vatten- och avloppssystemen och det grundläggande ventilationssystemet. Från och med 1.10.2026 hör även fönstren i regel till bostadsaktiebolagets underhållsansvar.
Om du upptäcker ett fel som kan höra till bostadsaktiebolagets ansvar, ska du anmäla felet så fort som möjligt till bostadsaktiebolaget eller fastighetsskötselbolaget. När du anmäler fel i tid kan du förebygga mer omfattande skador.
Delägaren ansvarar i regel för underhållet av lägenheten invändigt, såsom underhållet av ytor, hushållsmaskiner och möbler. Delägaren ska också sköta lägenheten omsorgsfullt och till bostadsaktiebolaget anmäla upptäckta fel och brister som kan höra till bolagets ansvar.
Delägarens underhållsansvar kan även påverkas av ändringsarbeten och installationer som har gjorts i lägenheten. Ansvaret kan till exempel gälla en anordning som delägaren har installerat som ändringsarbete. Det finns dock undantag från ansvarsfördelningen, och därför bör du vid behov kontrollera ansvaret med bostadsaktiebolaget.
Den boende kan vara delägare eller hyresgäst. Det är i regel den boendes ansvar att sköta och rengöra lägenheten på normalt sätt, såsom att rengöra golvbrunnen och ventilationsventilerna.
Även hyresgästen ska använda lägenheten omsorgsfullt och utan dröjsmål anmäla upptäckta fel till hyresvärden och vid behov även till bostadsaktiebolaget eller fastighetsskötselbolaget enligt bostadsaktiebolagets instruktioner.
Hyresgästen ansvarar dock inte för samma underhållsuppgifter som delägaren. I hyresavtalet kan parterna till exempel komma överens om vissa vanliga skötsel- och underhållsuppgifter, och därför bör hyresgästen även kontrollera sitt hyresavtal och hyresvärdens instruktioner.
Observera ändringarna i lagen om bostadsaktiebolag
Fördelningen av underhållsansvaret enligt lagen om bostadsaktiebolag ändrades 1.10.2026. Ändringen gäller särskilt fönster, eftersom underhållsansvaret för fönster i regel i dess helhet överfördes på bostadsaktiebolaget. Ansvaret omfattar fönster, fönsterkonstruktioner och andra delar, såsom tätningar och beslag.
Bolagets bolagsordning kan dock föreskriva något annat om ansvarsfördelningen. Lagändringen ändrar inte heller i sig de bestämmelser som har antecknats i bolagsordningen tidigare.
Så här förebygger du skador hemma
Du kan förebygga många skador genom att sköta lägenheten regelbundet och reagera på fel i tid.
- Rengör golvbrunnen regelbundet.
- Rengör fettfiltret i spisfläkten enligt tillverkarens instruktioner.
- Håll ventilationsventilerna rena.
- Ge akt på kranar, rör och vattenanslutningar.
- Kontrollera hushållsmaskinernas vattenanslutningar regelbundet.
- Ta i förväg reda på var huvudvattenavstängningen i din bostad finns.
Om du upptäcker ett läckage eller att ventilationen inte fungerar eller någon annan avvikelse, ska du fort anmäla det till rätt aktör. Låt inte problemet fortsätta och försök inte själv att reparera ett system som är bostadsaktiebolagets ansvar.
Så här gör du om det inträffar en skada i lägenheten
Om det inträffar en skada i lägenheten, ska du agera fort. Förhindra först att skadan förvärras, om du kan göra det på ett säkert sätt. Därefter kan du närmare utreda underhållsansvaret och om försäkringen ersätter skadan.
- Förhindra att skadan förvärras, om du kan göra det på ett säkert sätt.
- Anmäl skadan till bostadsaktiebolaget, fastighetsskötselbolaget eller hyresvärden.
- Dokumentera skadan till exempel med foton och spara de handlingar som rör skadan.
- Kontrollera din hemförsäkring och gör vid behov en skadeanmälan.
Vanliga frågor om underhållsansvaret
Rengöringen av golvbrunnen brukar vanligtvis ingå i den boendes vanliga skötselåtgärder. Rengör golvbrunnen regelbundet så att vattnet kan rinna fritt.
Om problemet beror på ett fel i avloppet eller konstruktionerna och inte på bristande normal rengöring av golvbrunnen, kan bostadsaktiebolaget vara ansvarigt. Anmäl problemet till bostadsaktiebolaget eller fastighetsskötselbolaget.
Rengöringen av fettfiltret i spisfläkten hör vanligtvis till den boendes vanliga ansvar. Fett och damm kan försämra ventilationens funktion och öka brandrisken. Rengör filtret regelbundet enligt tillverkarens instruktioner.
Den tekniska reparationen eller annat underhåll av spisfläkten eller ventilationssystemet kan i sin tur ankomma på bostadsaktiebolaget. Ansvaret beror på vilken anordning det är fråga om, vem som äger anordningen och vilken fördelningen av ansvaret är i bostadsaktiebolaget. Anmäl tekniska fel till bostadsaktiebolaget eller fastighetsskötselbolaget.
Anmäl alltid fort en läckande kran till bostadsaktiebolaget eller fastighetsskötselbolaget. Ansvaret för reparation beror bland annat på vad läckaget beror på och vilken del av kranen eller systemet felet gäller.
Om det gäller en kran eller någon annan vattenarmatur som delägaren har installerat eller anskaffat i samband med ett ändringsarbete, kan ansvaret fastställas på ett annat sätt. Därför är det bra att kontrollera ansvarsfördelningen i det egna bostadsaktiebolaget.
Grundläggande ventilationssystem är i regel bostadsaktiebolagets ansvar. Den boendes eller delägarens uppgifter innefattar vanligtvis till exempel rengöring av ventilationsventiler.
Om ventilationen inte fungerar normalt, ska du anmäla det till bostadsaktiebolaget eller fastighetsskötselbolaget. Börja inte själv ändra eller reparera ventilationssystemet.
Från och med 1.10.2026 har bostadsaktiebolaget i regel underhållsansvaret för fönster.
Bolagets bolagsordning kan dock föreskriva något annat om ansvarsfördelningen. Om du upptäcker ett fel på ett fönster, ska du anmäla felet till bostadsaktiebolaget eller fastighetsskötselbolaget och vid behov kontrollera ansvarsfördelningen i ditt bostadsaktiebolaget.
Underhållsansvaret för laddstationen för elbilar beror på hur laddstationen är genomförd och vem som har anskaffat den.
Om bostadsaktiebolaget har anskaffat laddstationen och äger den, har bolaget i regel underhållsansvaret. Om delägaren har låtit installera en laddstation som sitt ändringsarbete, står delägaren vanligtvis för kostnaderna och underhållet av stationen.
Om laddstationen går sönder, ska du anmäla felet till bostadsaktiebolaget eller den ansvariga för laddsystemet. Reparera inte elektriska installationer själv.
Ansvaret för luftvärmepumpen beror bland annat på vem som har anskaffat den och hur den har installerats. En luftvärmepump som delägaren har installerat är vanligtvis delägarens ändringsarbete, och delägaren ansvarar i regel för underhållet av pumpen.
Installation av en luftvärmepump i bostadsaktiebolaget kräver att en anmälan om ändringsarbete görs till bolaget. Bostadsaktiebolaget kan ställa villkor för installationen, eftersom installationen kan påverka byggnadens konstruktioner eller andra delar som bolaget ansvarar för.
Om bostadsaktiebolagets reparationsarbete kräver att luftvärmepumpen tas bort eller flyttas, är det bra att utreda fördelningen av kostnader och ansvar i förväg.
Hjälpte det här dig?
Dela