Tonteista vakaata kassavirtatuottoa maltillisella riskillä

Erikoissijoitusrahasto Fennica Tontit on maltillisen riskin sijoituskohde.

Fennica Tontit -rahasto sopii niin yksityishenkilöille kuin yrityksillekin, jotka etsivät rahoilleen turvallista, mutta tuottavaa sijoituskohdetta.

Erikoissijoitusrahasto Fennica Tontit on maltillisen riskin sijoituskohde:

  • Rahasto sijoittaa varansa maa-alueisiin, jotka on vuokrattu yleensä 50–100 vuodeksi edelleen
  • Kyseessä on vakaan tuoton rahasto, jonka vuosittainen tuottotavoite 5–6 prosenttia
  • Rahastoon pääsevät osuudenomistajiksi niin yksityishenkilöt kuin yrityksetkin

Fennica Tontit  on Fennia Varainhoidon kiinteistöalan ammattilaisten hoitama erikoissijoitusrahasto. Se sijoittaa varansa vuokralle annettaviin ja Suomessa sijaitseviin maa-alueisiin, jotka soveltuvat ensisijaisesti toimitilarakentamiseen ja toissijaisesti asuinrakentamiseen. Sijoitamme osan Fennia Tonttien varallisuudesta myös likviditeetin hallintakeinona erillisasuntoihin.

Maanvuokrasopimukset ovat inflaatiosuojattuja ja kestoltaan pitkiä, jopa 50–100 vuotta.

– Rahaston tämänhetkisten maanvuokrasopimusten keskimääräinen pituus on noin 78 vuotta, mikä erottaa sen muista perinteisistä kiinteistösijoituksista, Fennia Varainhoidon Rahastonhoitaja Elina Puhakainen sanoo.

Rahasto on avoin rahasto, ja siihen pääsee osuudenomistajaksi niin institutionaaliset kuin yksityisetkin sijoittajat. Minimisijoitus rahastoon on 10 000 euroa ja se on avoinna merkinnöille kvartaaleittain aina kunkin kvartaalin lopussa.

Rahaston tuoton tavoitellaan olevan 5–6 prosenttia. Tuotto-odotus perustuu vuokrasopimuksista saataviin kassavirtatuottoihin ilman mahdollista arvonmuutostuottoa.

– Tonttirahastoa voidaan pitää vakaan tuoton ja maltillisen riskin sijoituskohteena, jonka sijoitukset ovat yleisesti pitkäikäisiä ja ilmentävät vastuullista sijoittamista – vakuutusyhtiön viisaudella, Puhakainen sanoo.

Tonteissa lukuisia hyötyjä

Kiinteistösijoituksina tontit edustavat vakaata kassavirtaa, joka on peräisin pitkistä, jopa sadan vuoden mittaisista maanvuokrasopimuksista. Esimerkiksi toimitiloihin tai asuntoihin verrattaessa tonteilla on omat etunsa.

– Tonttia ei tarvitse huoltaa tai korjata. Vuokralaisten vaihtumiseen ei myöskään tarvitse varautua samalla tavalla kuin toimitila- tai asuntosijoittamisessa. Tonttien käyttöaste on hyvä, joten vajaakäytöstä aiheutuvat kassavirran heilahtelut ovat harvinaisia, Puhakainen kertoo rahaston eduista.

Tonttisijoituksissa vuokratuottoon saadaan erityistä turvaa vakuusjärjestelyiden sekä niihin liittyvän erityisen lainsäädännön turvin.

Vaikka tonttien likviditeetti on yleensä heikompi kuin rakennetuilla sijoituskiinteistöillä, jäävät rahastomuotoiset tonttisijoitukset tuottotasoltaan vain hieman toimitilojen yleiselle, noin seitsemän prosentin tuottotavoitteelle. Tonttien odotetaankin pitkällä aikavälillä tuottavan tasaista ja kohtuullisen hyvää reaalikassavirtaa.

Riskeihin on varauduttu

Kuten kaikissa rahastoissa, myös Fennica Tontit -rahastossa on omat riskinsä. Rahasto varautuu vuokran maksusta johtuvaan riskiin ostamalla sijoitusten suojaamiseksi tontteja, joilla olevan rakennuksen arvo on vähintään kolminkertainen tontin arvoon nähden.

– Mikäli vuokraa ei makseta, niin äärimmäisessä tapauksessa rakennus jää tontin omistajalle. Sopimukseen kuuluu myös vuokravakuus, mikä turvaa lyhytaikaisissa maksukyvyttömyystilanteissa, Puhakainen valottaa riskienhallintaa.

Rahasto suojautuu useilla toimenpiteillä myös korkojen nousua vastaan. Korkojen reilu nousu pienentää nettotuottoa, mutta sopimusten inflaatiosuoja ja lainasopimusten korkosuojaus hidastavat puolestaan nousun vaikutusta. Rahasto voi myös arvioida käyttämänsä velka-asteen tasoa ja tehdä siihen tarvittaessa korjauksia. Yleensä korot nousevat toteutuneen inflaation tai inflaatio-odotusten johdosta. Tältä osin vuokran indeksiehto suojaa rahastoa.

Tonttisijoittamiseen liittyy myös riskejä. Esimerkiksi kaavoitus, saastuminen, luonnonmullistus, tuottovaateen nousu tai joko poliittinen tai geopoliittinen riski saattaa vaikuttaa tontin arvoon. Luonnonkatastrofeja vastaan on hankala valmistautua, sillä usein ne rajautuvat ulos tavanomaisista kiinteistövakuutuksista. Muut riskit pyritään minimoimaan huolellisella etukäteisanalyysillä ja niistä saatavien suositusten mukaisilla toimilla.

Sijoitushorisontti 5–10 vuotta

Rahasto on auki vähintään kvartaaleittain, joten sijoittajilla on mahdollisuus päästä osuudenomistajiksi neljä kertaa vuodessa. Varojen lunastaminen on mahdollista osuussarjasta riippuen yhdestä kahteen kertaa vuodessa. Rahaston suositeltu sijoitushorisontti on kuitenkin 5–10 vuotta sijoituskohteiden luonteesta johtuen.

Rahasto etsii jatkuvasti uusia sijoituskohteita Fennia Varainhoidon oman transaktio-osaamisen sekä verkostojensa avulla.

– Myös lukuisat välittäjät ja yksityiset sijoittajat ehdottavat meille uusia sijoituskohteita.

Ulkopuoliset asiantuntijat tutkivat jokaisen sijoituskohteen, ja tarvittavat selvitykset tehdään aina osana investointiprosessia. Vuokralaisen maksukyky selvitetään taloudellisten selvitysten avulla ja maa-alueen ympäristöriskeihin perehdytään ympäristöselvitysten kautta. Sijoituskohteiden ulkopuolinen arvonmääritys on merkittävässä roolissa, kun halutaan varmistua kohteen käyvästä arvosta.

Kenelle rahasto sopii?

Erikoissijoitusrahasto Fennica Tontit sopii niin yksityishenkilöille, yrityksille kuin institutionaalisille sijoittajillekin. Kiinteistösijoituksena tontit tuovat useille sijoittajille hajautusta muiden perinteisten sijoitusluokkien, kuten osake- ja korkosijoitusten, lomaan.

Toisinaan sijoittajaa palkitaan arvonmuutoksen mukaisilla positiivisilla uutisilla, mutta niiden varaan ei kannata laskea liikaa. Tonttien vahvuus on nimenomaan niiden tarjoamassa vakaassa ja inflaatiosuojatussa vuokratuotossa. Tonttirahastossa kyse on pitkälle tulevaan sovitusta ja ennakoitavasta vuokrakassavirrasta, jolloin kiinteistösijoittamiselle tavanomaiset yllättävät sopimusperusteiset arvonmuutokset ovat harvinaisia.

Kiinteistösijoitusten vakaus tuo sijoittajalle turvaa silloin, kun muut sijoitusluokat elävät. Niiden etu on vuokrasopimusten mukainen inflaatiosuoja. Vuokrasopimukset ja siten vuokratuotto on sidottu yleisimmin elinkustannusindeksiin, jolloin hintatason nousut heijastuvat sijoittajalle myös korkeampina vuokrina.

– Maltti on kuitenkin valttia, joten sijoittajan kannattaa varautua pitkäjänteiseen sijoittamiseen, Puhakainen toteaa.

Lue lisää Fennica Tontit -rahastosta virallisista esitteistä!
 

27.2.2019

 Tulosta