Hyppää sisältöön
Yritysasiakkaat
På svenska
Kirjaudu Oma Fenniaan
  • Etusivu
  • Kiinteistörahastot
  • Sijoitusstrategia

ESR Fennica Toimitilat I: Sijoitusstrategia

Rahasto sijoittaa varansa Suomessa sijaitseviin kiinteistösijoituskohteisiin, jotka soveltuvat seuraaviin käyttötarkoituksiin: toimisto-, liike-, logistiikka-, majoitus- ja vapaa-ajankiinteistöt. Toimitilakiinteistöt voivat sisältää myös vuokra-asuntoja ilman että asunnot muodostaisivat yksittäisen kiinteistön pääkäyttötarkoituksen.

Yksittäisten sijoituskohteiden (kiinteistöt) tavoitearvot ovat 2–30 miljoonaa euroa. Yksittäisen kohteen arvoon vaikuttaa sen likvidisyys sekä osuus sijoitusomaisuudesta. Yli 30 miljoonan euron kohteita voidaan ostaa edellyttäen, että yksittäinen kohde ei ylitä 25 % rahaston kokonaisvarallisuudesta (GAV). Mikäli rahaston GAV laskee alle 120 miljoonan euron, pyritään ensisijaisesti yli 30 miljoonan euron kohteista luopumaan markkina huomioiden.

Rahaston kohteiden tulee sijaita kasvukeskuksissa, joilla tarkoitetaan suuria kaupunkeja talousalueineen sekä pääkaupunkiseutua ympäristökuntineen. Portfoliokauppojen kohdalla yksittäisen kohteen koko voi kuitenkin poiketa strategiasta, samoin kuin käyttötarkoitus, kuitenkin siten, että portfoliotasolla rahaston strategian tulee toteutua. Tällöin rahaston on esitettävä poikkeavalle kohteelle/kohteille perusteltu strategia. Tavoitteena on palauttaa strategian mukainen tilanne kohdetasolla kulloinenkin markkinatilanne huomioiden.

Rahasto toimii kiinteistömarkkinassa aktiivisesti ja pyrkii löytämään jatkuvasti optimaalisia myyntiajankohtia parantaakseen salkun tuottoa ja/tai rakennetta. Myynnin perusteena voi olla myös salkun riskien parempi hallinta.

Rahasto voi sijoittaa enintään 5 % GAV:sta sellaisten pääsääntöisesti kiinteistötoimialalla olevien yhtiöiden arvopapereihin, jotka ovat ETA-valtiossa kaupankäynnin kohteena joko säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä (tai sääntöjensä 6 §:n mukaisiin muihin tuotteisiin). Selvyyden vuoksi todetaan, että edellä mainittu 5 % GAV:sta ei kuitenkaan pidä sisällään rahaston tekemiä talletuksia. Edellä mainituilla sijoituksilla ylläpidetään rahaston maksuvalmiutta lunastuksiin sekä uusiin kiinteistökauppoihin. Lisäksi sijoituksilla voidaan hallita muun muassa mahdollisia eri vieraalle pääomalle asetettuja ehtoja (kovenantteja) ja mahdollisesti niiden mukaisia lyhennyksiä. Rahasto voi sääntöjen puitteissa sijoittaa näihin tuotteisiin enintään 20 % GAV:sta, mutta rahaston strategian mukaisesti määrä on rajoitettu enintään 5 %:iin GAV:sta (ei sisällä rahaston tekemiä talletuksia).

Poikkeuksellisesti rahasto voi kuitenkin sijoittaa väliaikaisesti (12 kk) rahaston sääntöjen mukaisiin ETF-sijoituksiin enintään 15 % nettovarallisuudesta (NAV). Kiinteistövarainhoidon johtoryhmä voi kuitenkin päättää väliaikaisuuden (12 kk) jatkamisesta, mikäli se on rahaston osuudenomistajien edun mukaista.

Allokaatiotavoitteet


Sijainti ja osuus kiinteistöomaisuudesta
Pääkaupunkiseutu (PKS) ja ympäristökunnat 50 - 100 %
Yksittäinen kaupunki (ei PKS) talousalueineen, yli 100 000 asukasta ja yksittäinen kaupunki (ei PKS) talousalueineen, alle 100 000 asukasta yhdessä enintään 50 %
Yksittäinen kaupunki (ei PKS) talousalueineen, alle 100 000 asukasta enintään 20 %

Allokaatiotavoitteesta voidaan poiketa väliaikaisesti (salkun kasvu-, purku- tai muokkausvaiheessa) kuitenkin siten, että PKS paino säilyy aina suurimpana.

Käyttötarkoitus

  • Toimisto- ja liiketila 50 - 100 %
  • Tuotanto-/logistiikkatila 0 - 30 %
  • Majoitus ja muut käyttötarkoitukset 0 - 20 %

Vuokralaiset

Yksittäinen vuokralainen tai ketju enintään 20 %. Vuokralaisilta edellytetään pääsääntöisesti vähintään 3 kuukauden vuokraa vastaavaa vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämisen vakuutta. Vakuusvaateesta voidaan kokonaisriski huomioiden luopua.

Mikäli rahaston koko laskee alle järkevien hajautettujen allokaatiotavoitteiden, voi rahasto ylittää tai alittaa yksittäiset rajat.

Tuottotavoite

Rahasto tavoittelee säännöissä mainitun mukaisesti 7 %:n kokonaistuottoa kassavirtakaudella (kalenterivuosi) käyttäen lain sallimaa enintään 50 %:n velkarahoitusmahdollisuutta.

Muuta sijoitustoiminnassa huomioitavaa

Rahasto (Erikoissijoitusrahasto) on sijoitusrahastolain mukainen pääasiassa kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittava erikoissijoitusrahasto, joka voi poiketa eräistä sijoitusrahastolain yleisesti sijoitusrahastoja koskevista säännöistä ja rajoituksista, kuten rajoituksista koskien sen sijoituskohteita, varojen hajauttamista, arvonlaskennan ajankohtia, merkintöjen ja lunastusten tiheyttä sekä velanottoa. Rahaston on soveltuvin osin noudatettava kiinteistörahastolain säännöksiä koskien sen varojen sijoittamista, arvostamista ja arviointia sekä luotonottoa.

Erikoissijoitusrahasto ei ole oikeushenkilö. Sijoitusrahastolain 25 §:n perusteella rahasto on kuitenkin oikeuskelpoinen subjekti, jonka varat kuuluvat yhteisesti rahasto-osuudenomistajille eli rahastolle. Rahaston varat on erotettava niitä hallinnoivan rahastoyhtiön varoista eikä sijoitusrahaston varoja voi ulosmitata rahastoyhtiön velasta. Sijoitusrahaston oikeuskelpoisuus tarkoittaa, että sijoitusrahastolle voidaan kirjata oikeuksia ja velvollisuuksia. Se, että rahastoyhtiö edustaa sijoitusrahastoa suoraan lain nojalla, ei poista sijoitusrahaston oikeuskelpoisuutta.

Sijoitusrahastolain ja kiinteistörahastolain mukaan rahaston varoja voidaan antaa vakuudeksi rahaston ottamasta luotosta.

Rahasto voi myös sijoittaa strategian mukaisiin apporttikiinteistöihin. Apporttikiinteistökauppojen toteuttamisessa noudatetaan normaaleja sääntöjen ja sijoitusstrategian edellytyksiä ja menetelmiä. Lisäksi apporttikaupat hyväksyy erikseen Fennia Varainhoito Oy:n hallitus.

Rahaston sijoituskohteiden tulee olla vähintään normaalissa kunnossa rakennuksen tekninen ikä ja käyttötarkoitus huomioiden. Rahasto voi harjoittaa kehitys- ja korjaustoimintaa lain sallimissa rajoissa (enintään 20 % rahaston nettoarvosta (NAV)). Rahasto tulee käyttämään vierasta pääomaa lain sallimissa rajoissa (enintään 50 % rahaston kokonaisarvosta (GAV)). Rahasto voi ulkoistaa osan toiminnoistaan kolmansille tahoille (mm. tekninen isännöinti, vuokrahallinto ja yhtiötason talous ja hallinto).

Vakuutukset ja palvelut Vahingot Asiakaspalvelu Ajankohtaista Yritysasiakkaat Medialle Tietoa Fennia-konsernista Briefly in English
© Fennia-konserni
00017 Fennia, Helsinki
Puhelin: 010 5031
Tietosuoja ja käyttöehdot Saavutettavuus Puheluiden hinnat ja yksityisyyden suoja