Hyppää sisältöön
Företagskunder
Suomeksi
Logga in på Mitt Fennia
  • Ingångssida
  • Fastighetsfonder
  • Placeringsstrategi

SPF Fennica Fastigheter I: Placeringsstrategi

Fondens fastighetsinvesteringsobjekt är kontors-, affärs-, logistik-, hotell- och fritidsfastigheter i Finland. Kontors- och affärslokaler kan även omfatta hyresbostäder utan att bostäderna utgör ett enskilt huvudändamål.

De enskilda placeringsobjektens (fastigheternas) målsatta värde är 2–30 miljoner euro. Värdet på ett enskilt objekt påverkas av dess likviditet och andel av placeringstillgångarna. Objekt värda över 30 miljoner euro kan köpas under förutsättning att ett enskilt objekt inte överskrider 25 procent av fondens totala tillgångar (GAV). Om fondens GAV sjunker under 120 miljoner euro, strävar vi i första hand efter att avstå från objekt värda över 30 miljoner euro så att marknaden beaktas.

Fondens objekt ska vara belägna i tillväxtcentrum. Med sådana avses stora städer inkl. deras ekonomiområden samt huvudstadsregionen inkl. kranskommuner. I fråga om portföljaffärer kan storleken på ett enskilt projekt, liksom även användningsändamålet, dock avvika från strategin, men ändå så att fondens strategi uppfylls på portföljnivå. Fonden ska i sådana situationer uppvisa en motiverad strategi för objektet/objekten som avviker från hela portföljens strategi. Målsättningen är att med beaktande av marknadssituationen återställa den strategienliga situationen på objektnivå.

Fonden är en aktiv aktör på fastighetsmarknaden och strävar ständigt efter att hitta optimala försäljningstider för att därmed förbättra portföljens avkastning och/eller struktur. En grund för försäljning kan också vara bättre kontroll av riskerna i portföljen.

Fonden kan investera högst 5 procent av GAV i sådana bolag som i huvudsak är verksamma i fastighetsbranschen och vars värdepapper är föremål för handel antingen på en reglerad marknad eller i ett system för multilateral handel i en stat inom EES (eller i andra produkter enligt 6 § i fondens stadgar). För tydlighetens skull konstateras att ovan nämnda 5 procent av GAV dock inte omfattar insättningar som fonden gjort. Med de ovan nämnda investeringarna upprätthålls fondens likviditet för inlösen och nya fastighetsaffärer. Dessutom kan man med investeringarna hantera bland annat eventuella villkor som ställs på främmande kapital (koventanter) och eventuella amorteringar enligt dem. Inom ramen för sina stadgar kan fonden investera högst 20 procent av GAV i sådana produkter, men i fondens strategi har beloppet begränsats till högst 5 procent av GAV (utan insättningar som fonden gjorts).

Undantagsvis kan fonden dock tillfälligt (12 mån.) investera högst 15 procent av sina nettotillgångar (NAV) i sådana ETF-placeringar som avses i stadgarna. Ledningsgruppen för fastighetsförvaltning kan dock besluta förlänga (12 mån.) den tillfälliga investeringen, om den är i fondandelsägarnas intresse.

Allokeringsmål

Läge och andel av fastighetsegendom
Huvudstadsregionen med kranskommuner 50–100 procent
En enskild stad (ej huvudstadsregionen) inkl. ekonomiområde, över 100 000 invånare och en enskild stad (ej huvudstadsregionen) inkl. ekonomiområde, under 100 000 invånare tillsammans högst 50 procent.
Enskild stad (ej huvudstadsregionen) inkl. ekonomiområde, under 100 000 invånare högst 20 procent

Tillfälliga avvikelser från allokeringsmålen är tillåtna (när portföljen ökar, avvecklas eller ändras), dock så att huvudstadsregionen alltid har störst vikt.

Användningsändamål

  • Kontors- och affärslokaler 50–100 procent
  • Produktions-/logistiklokaler 0–30 procent
  • Hotellverksamhet och andra användningsändamål 0–20 procent

Hyresgäster

Enskild hyresgäst eller kedja högst 20 procent. Hyresgästerna förutsätts i regel ställa en säkerhet, som motsvarar minst tre månaders hyra, för uppfyllande av förpliktelserna i hyresavtalet. Med beaktande av helhetsrisken kan man avstå från säkerhetskravet.

Om fondens storlek minskar så att den underskrider vettiga diversifierade allokeringsmål, kan fonden över- eller underskrida enskilda gränser.

Avkastningsmål

Fonden strävar enligt vad som anges i reglerna efter en totalavkastning på 7 procent per kassaflödesperiod (kalenderår) genom att utnyttja möjligheten till 50 procents skuldfinansiering, som tillåts i lagen.

Annat att beakta i investeringsverksamheten

Fonden (specialplaceringsfond) är en specialplaceringsfond som avses i lagen om placeringsfonder och som i huvudsak investerar i fastigheter och fastighetsvärdepapper. Fonden kan avvika från vissa av de allmänna bestämmelserna och begränsningarna i lagen om placeringsfonder som i regel gäller placeringsfonder, såsom begränsningar som gäller fondens placeringsobjekt, diversifiering av tillgångar, tidpunkt för värdeberäkning, hur ofta teckning och inlösen får göras samt kredittagning. Fonden ska till tillämpliga delar följa bestämmelserna i lagen om fastighetsfonder i fråga om investering, värdering och beräkning av fondens tillgångar samt i fråga om kredittagning.

Specialplaceringsfonden är inte en juridisk person. Enligt 25 § i lagen om placeringsfonder har fonden dock rättsförmåga och är alltså ett rättssubjekt, vars tillgångar ägs av fondandelsägarna tillsammans, dvs. av fonden. Fondens tillgångar ska hållas åtskilda från den förvaltande fondbolagets tillgångar, och placeringsfondens tillgångar kan inte utmätas för fondbolagets skuld. Det att placeringsfonden har rättsförmåga betyder att placeringsfonden kan tillskrivas rättigheter och skyldigheter. Det att placeringsfonden enligt lagen representeras direkt av fondbolaget fråntar inte placeringsfonden dess rättsförmåga.

Enligt lagen on placeringsfonder och lagen om fastighetsfonder kan fondens tillgångar ställas som säkerhet för fondens krediter.

Fonden kan också investera i apportfastigheter som motsvarar strategin. När affärer görs med apportfastigheter ska normala regler samt krav och metoder i investeringsstrategin följas. Apportaffärer ska dessutom godkännas separat av styrelsen för Fennia Kapitalförvaltning Ab.

Fondens placeringsobjekt ska vara i minst normalt skick med beaktande av byggnadens tekniska ålder och ändamål Fonden kan bedriva utvecklings- och reparationsverksamhet i den utsträckning som lagen tillåter (högst 20 % av fondens nettovärde (NAV)). Fonden kommer att utnyttja främmande kapital i den utsträckning som laget tillåter (högst 50 % av fondens helhetsvärde (GAV)). Fonden kan lägga ut en del av sina funktioner till tredje parter (bl.a. tekniska disponenttjänster, administration av uthyrning samt ekonomi och förvaltning på bolagsnivå).

Försäkringar och tjänster Skador Kundservice Aktuellt Företagskunder Medietjänster Fenniakoncernen Briefly in English
© Fennia-konserni
00017 Fennia, Helsinki
Puhelin: 010 5031
Dataskydd och användarvillkor Tillgänglighet Samtalspriser och integritetsskydd